新一轮房地产调控即将到来！这一次不同于以往

来源:中国是一列直达车

△2020年7月31日，河北石家庄，市民在一家刚开发不久的楼盘咨询房屋信息。中新社记者 翟羽佳 摄

在仅仅一个多月的时间里，十多个城市加紧了对房地产市场的监管。新一轮房地产监管浪潮正在涌动。

最近，海口市出台了新的房地产政策，有三个内容引起了关注:

1.严禁新商品房销售滞后于网上签约；

2.打击囤积居奇:房地产开发企业在取得预售证书后，应在10天内一次性披露所有待售房屋及每套房屋的价格。

3.防止人为恐慌:房地产开发企业不得通过囤积房产、化整为零、饥饿营销、雇人排队等手段制造销售旺盛的虚假氛围。

其中，最值得注意的是禁止滞后在线签名。签订合同后，一般房屋交易的双方都需要到相关的房地产部门备案，这就是所谓的“网上签约”。“延迟网上签约”是指采购合同已经签订，采购价款已经支付，但未按规定时间网上签约备案。这涉及到规避购买限制政策。

虽然海南已经实施了全球采购限制，但近两年来的一系列人才优惠政策大大降低了采购限制的有效性。例如，去年3月，海南的一项新政策规定，一些合格的人才可以不在海南定居而直接购房。另外，如果你想在海口买房，你需要引进人才来海口定居，或者你需要有当地2-5年的社保或纳税证明。

在建设自由贸易港等优惠政策的推动下，海南房地产市场今年并未失去热度。据分析，一些不具备购房资格的人可能会采用“先买房，两年后等待购房资格，再去网上签约”的方式，而“网上签约不滞后”的规定堵塞了这一漏洞。

海口楼市政策的调整只是当前房地产政策“转向”的一个缩影。

据中原地产研究中心统计，自7月份以来，包括东莞、杭州、宁波、深圳、南京、内蒙古和安徽阜阳在内的十多个地方都出台了楼市紧缩政策。其中，东莞在一个月内出台了两轮楼市紧缩政策。

这一轮监管有点不同

通过梳理已经出台的监管政策，我们可以看出这一轮监管有三大特点:

首先，监管和控制没有全面升级的迹象。

在本轮调控中，除深圳等城市外，调控力度相对平和，没有提高商业贷款首付比例、提升贷款限制、调整交易税费等“大动作”。

许多地方的大部分新政策在现有的基础上略微有些过重。例如，宁波限购区的扩大，从原来的旧三区扩大到了城市的五区；东莞首次将二手房纳入限购范围。

有些人只是微调公积金政策。例如，安徽省阜阳市规定，将停止向购买第三套及以上住房的人发放公积金贷款；公积金贷款购买两套房，首付比例不低于50%，且利率不低于同期第一套房利率的1.1倍。

为什么政策不够有力？这与监管的背景直接相关。目前，房地产市场还没有出现普遍上涨或全面升温的趋势，而只是局部过热的一些热点。

中原地产首席分析师张大伟指出，过去房地产调控基本上是在市场和房价全面回暖后才出台的，这一轮调控可以说是第一次打破这种局面。从1月到7月，全国房地产销售数据仍处于同比负增长区间，许多地方房地产市场仍处于疫情后恢复阶段，不需要严格控制。

第二，调控政策主要是“补缺”和“补缺”。

在这轮调控中，以问题为导向的思维更加明显。针对现行政策存在的漏洞，大多数地方都出台了相应的措施。

例如，深圳和南京已经提出了相应的措施来阻止“假离婚”。深圳规定，如果一对夫妻在离婚后3年内购买了一套房子，他们拥有的房屋数量是根据离婚前家庭房屋总数计算的；南京还提出，如果夫妻双方在离婚后2年内买了房子，他们拥有的房屋数量应按离婚前的家庭总数计算。

例如，针对人才政策削弱购房限制有效性的问题，深圳提出，在中国首次购房，必须在本市定居三年并连续缴纳税款或社保三年或三年以上。

杭州的政策也是基于堵漏。今年上半年，杭州有五个新的住房项目。市场认为需求超过供给的情绪已经加剧。

柯睿研究中心副总经理杨克威表示，在实践中，杭州市人才优先购房制度大大提高了人才渠道中彩票的中奖率。例如，鸳鸯西溪大厦的整体中标率约为1%，而人才购房的中标率高达52%；此外，许多项目的人才成功率高达100%。

为了防止投资投机，杭州新政在上面贴了一个“补丁”:人才优先购房，有五年的销售期，一个家庭一次只能参加一个项目的抽奖。

张大伟表示，本轮楼市调控的主要特点是“打三个假货”购买多套房，包括“假结算”、“假离婚”和“假人才”，以修补现有政策。

第三，在未来一段时间内，调控政策将“以城市政策为基础，并行不悖”。

在房地产市场过热地区收紧政策的同时，仍有许多地方通过人才政策、住房补贴等降低购房门槛。鼓励住房消费，保障急需群体的住房需求。在未来一段时间内，地方监管政策可能会显得“紧而平行”。

据中原地产研究中心统计，截至7月，130多个城市出台了各种吸引人才的政策，其中不乏住房补贴和宽松的安置政策。一些城市已经开始实施“零门槛”的定居政策。

据Cree Research Center分析，下半年总体货币政策保持宽松，但房地产信贷和融资政策难以放开，首付贷款和抵押贷款仍是重点监管对象，该政策仍将防止资本过度流向房地产市场。在这种背景下，各地的房地产政策可能会因城市政策而“紧密结合”。

“没有投机的生活”不会因为流行病而改变

在地方政策过分强调的背后，最近的高层会议发出了新的信号。

7月24日召开的房地产工作座谈会指出，要坚定不移地坚持房屋是为了生活，不是为了投机，坚持不把房地产作为刺激经济的短期手段。同时指出，要高度重视当前房地产市场出现的新情况、新问题，时刻加强房地产调控的力度。

7月30日召开的中央政治局会议再次强调了“住在家里不投机”的方向。

此前，包括央行和财政部在内的许多部委都一再强调“不应投机炒房”。

对此，壳牌研究院首席市场分析师徐小乐表示，疫情没有也不会改变“留而不投机”的政策基调。上半年，虽然经济受到疫情严重影响，但房地产市场调控政策保持持续稳定，部分城市放松政策暂停。在极少数房价快速上涨的情况下，应进一步加强调控，遏制投机炒房行为，保持市场健康运行。

徐小乐认为，未来地方调控的主动性会更强，在出台宏观政策之前会提前考虑房地产调控的布局，增强调控的科学性。

中国社会科学院财政与经济研究所住房大数据项目组组长邹华林指出，近年来，包括深圳在内的许多一、二线城市几乎没有限购政策，人们可以通过人才引进、结算等多种渠道规避限购。在这些城市，房价的稳定主要靠限制贷款的政策来维持。

但是，为了对冲疫情的影响，促进经济复苏，上半年宏观政策综合运用了RRR减息、降息、再融资等措施，促进了市场流动性的合理充裕，避免了企业资金链的断裂。在宽松的货币环境下，股票市场和房地产市场成为资本流动的重要选择。贷款限制政策的有效性受到影响。

邹华林认为，这种密集升级和限购可以进一步稳定许多城市的市场。

从更宏观的角度来看，没有投机的住房可能成为宏观调控跨周期调整机制的内容之一。

7月30日召开的中央政治局会议提出“跨周期”，要求“完善宏观调控的跨周期设计和调整，实现稳定增长和风险防范的长期平衡”。

恒大集团首席经济学家、恒大研究院院长任泽平指出，此前的宏观调控强调“反周期调整”，旨在平抑短期经济波动，而“跨周期调整”应兼顾短期、中长期、稳定增长和风险防范，不应因稳增长过度放松而导致风险积累，也不应因过早收紧风险防范而导致经济下滑。他写道，房地产的长期机制是现有的“跨周期调整机制”之一。

主编:吴