30万亿按揭应该是固定的还是浮动的，以适应定价方法的巨大变化？

30万亿元股票抵押贷款的利率定价方式发生了巨大变化，进入了倒计时。从下周二开始，工农建邮政局的浮动利率抵押贷款将分批转为LPR。然而，最近几天，按揭利率是否应该转换，如果应该转换，如何选择，已经成为按揭家庭的热门话题，甚至在微博热门搜索列表。有些人被缠住了，而另一些人对自己被“改造”感到愤慨。

值得提醒的是，尽管许多银行“牺牲”了现有抵押贷款的批量转移规则，但它们仍可以选择回到固定利率。此外，抵押贷款家庭只有一个选择的机会。如果你选择了它，你就不会后悔。它将伴随你直到你还清贷款。如何选择好的交易？

“换锚”最迟将于8月31日完成

据央行统计，2019年底个人住房贷款余额为30.07万亿元。换句话说，30万亿元的股票抵押贷款将带来定价方式的巨大变化。根据央行[2019]30号公告(以下简称“30号公告”)，2020年1月1日前股票浮动利率抵押贷款利率的“锚定变动”最迟将于8月31日前完成。

8月12日，中国工农建五大国有银行同时宣布，从8月25日起，符合转制条件但尚未转制的浮动利率个人住房贷款的定价基准将分批转为LPR。此前，交通银行、招商银行、民生银行、浦发银行和兴业银行等银行已宣布向LPR进行批量转账。

然而，该行的举动也引发了争议。三年前，程先生将200万元抵押给银行，抵押期为25年，享受15%的折扣。他说利率很低，他没有考虑提前还贷，所以银行通知他转到LPR，但他决定选择固定利率，认为违约没问题。“我没想到银行会这样出来。所有我没有选择的批次都转移到了LPR。如果我想选择固定利率，我需要手工操作。这是霸王条款吗？”程先生质疑道。

仍然有许多借款人不知道如何选择。“前几天，我听说国有大银行正准备把抵押贷款改为LPR定价。我不知道里面有什么棘手的？”李老师笑了，称自己是吃瓜的。她说她根本不了解LPR，不知道利率的趋势，也不知道如何扭转它。

中关村互联网金融研究所首席研究员董希淼指出，对于银行来说，如果不经客户同意就分批转行，LPR未来会上升到一定水平，这并不排除相关投诉可能增加，银行会有一定的声誉风险。

强制转移？你可以换成固定利率

为什么许多银行需要分批转移LPR？记者注意到，中国建设银行五大银行的相关公告均提到，向LPR的批量转账符合央行“30号公告”的要求。

一些银行家认为，大多数人不会主动做出选择，这也是银行“牺牲”批量转移到LPR的规则的原因之一。事实上，现有抵押贷款向LPR的转移始于今年3月1日。不久前，记者调查了多家国有银行，发现只有约20%的广州客户主动选择转行。

董希淼认为，大银行计划将固定利率改为批量转换到LPR，主要是为了满足央行宏观审慎评估的需要。董希淼进一步分析了将现有贷款转让给LPR定价的重要性:“从今年1月1日起，金融机构新发放的贷款必须按照LPR定价，但适用范围仍然有限。加快和扩大LPR在存量贷款中的应用，将使LPR成为贷款定价的标杆，充分发挥LPR在贷款定价中的关键作用。”

值得强调的是，这批向LPR的转让并不是向LPR的强制性转让。银行的公告明确表示，如果客户不接受银行的批量转换规则，借款人可以重新选择固定利率。然而，你只能选择一次，不能再选择。

LPR定价还是固定利率，选择哪一个？

那么，月度供应商应该选择LPR定价还是固定利率？

“对于借款人来说，无论是选择固定利率还是‘LPR+点’浮动利率，他们都面临一定的利率风险。”民生银行首席研究员文彬表示，LPR目前呈下降趋势，因此如果选择LPR浮动利率，抵押贷款成本将比以前有所降低。然而，在未来，如果LPR利率上升，抵押贷款利率将上升，甚至可能超过前一个月的成本。

文彬进一步指出，在短期内，利率将在未来两三年内继续下降，但利率的下降更倾向于一年期LPR利率，而且由于国家政策是保持房地产市场的整体稳定，LPR利率在五年内的下降是有限的。此外，中长期LPR趋势复杂且难以预测。

因此，文彬建议根据自己的情况，贷款价格、贷款期限、贷款余额等。，他应该全面选择一种更适合自己的还款方式。“如果以前的按揭利率价格折扣很大，而每月还款的剩余时间很长，你可以选择一个固定的利率，这将有助于锁定每月的还款成本，方便家庭的收支安排。如果月供应量剩余时间短，贷款余额不大，一旦LPR逆转，可通过提前还款避免利率波动风险，并可选择浮动利率。”

董喜珍建议:“不要犹豫，把LPR变成一个挂钩！”他进一步解释说，判断长期利率是上升还是下降还太不确定。不过，对于中短期利率的下降趋势基本上已经有了共识，所以让我们先享受一下近年来的优惠待遇。其次，无论是自住还是投资，一套房子的平均持有期都不会超过10年。将来，不管是换房子还是卖房子，都要还房贷，所以没有必要考虑利率走势太久。

“如果利率出现与预期不同的大幅上升，另一个解决办法是提前偿还贷款。事实上，很多人会提前还款。”董喜淼强调。

专家:

银行应加强向借款人普及相关知识

这次银行将现有的抵押贷款分批转移到LPR，这是不是一个霸王条款？北京大成(广州)律师事务所律师陈豪认为，这是商业银行按照中国人民银行的规定进行的，不能视为霸王条款。中国人民银行是金融监管机构，其货币政策规定具有法律效力，商业银行必须执行。对于借款人来说，关键是首先要了解两种利率之间的差异，并选择哪一种更具成本效益。

对于银行可能带来的声誉风险，董希淼还建议，银行应加强对借款人现有贷款定价基准转换重要性的宣传，让全社会都能充分理解、理解和支持利率市场化，促进定价基准转换的顺利开展。

数字表示:

LPR今年将减少1500万英镑贷款，为该省提供90元贷款

目前，一年期LPR的最新价格为3.85%，五年期以上LPR的最新价格为4.65%，已经连续三个月“不活跃”。

根据央行的报价，记者得出结论，自去年8月LPR报价机制改革以来，今年7月已有12个报价。其中，一年期LPR指数已经下跌了四次，累计下跌了40个基点；；over 5年来已经下降了3倍，分别下降了5个基点、5个基点和10个基点，今年以来又下降了15个基点。

据记者测算，如果是贷款本金100万元、30年等额本息的按揭贷款，按照今年LPR 5年多来下降15个基点的计算，购房者的月供应量可减少约90元，30年内总利息可减少约3.24万元。

热门问答:

1.什么是LPR？

LPR，即贷款市场牌价，2019年8月，中央银行改革完善了贷款市场牌价形成机制(LPR)，新的LPR牌价法改为按照公开市场操作利率形成；所引用的利率期限包括两种:一年期和五年期以上。与之前的基准利率相比，LPR的定价每20天更新一次，更加市场化。

根据规定，从2020年1月1日起，金融机构发放的新增贷款不再使用基准贷款利率，贷款定价主要以LPR为基础。

2.如果选择LPR进行定价，如何计算？

LPR按揭利率，即LPR+加分。其中，LPR会改变，“加分”是固定的。

根据规定，“加分”等于当前抵押贷款利率减去2019年12月LPR利率(4.8%)。假设贷款利率为4.41%。如果转换为LPR，点数为4.41%-4.80%=-0.39%，这意味着在合同剩余期限内，抵押贷款利率将转换为LPR-0.39%。未来抵押贷款利率取决于LPR的兴衰，LPR上升时抵押贷款利率上升，LPR上升时抵押贷款利率下降。

如果借款人选择改为“固定利率”，则在整个合同剩余期限内，抵押贷款利率为4.41%。

3.如果你不同意批量转换，你如何能改变到一个固定利率？

如果您不同意批量转换规则，中国建设银行五大行规定，在8月24日前，他们可以独立进行网上或网下转换。批量转换后如有异议，也可在2020年12月31日前转回原基准利率定价方式。具体来说，您可以拨打相关银行的客服电话。(记者林晓黎)