原创标题:起拍价超过7000万！在北京二环路，成龙的两栋豪宅将被拍卖，因为…

开发商的欠款被强制执行，买了十多年的豪宅将被依法拍卖？

最近，北京市第二中级人民法院的一份判决文件披露了一条令所有人都非常感兴趣的消息:法院将拍卖巨星成龙的两栋豪宅。

将于9月28日拍卖的两栋豪宅分别位于北京二环路东直门街那迦上院2号楼1001室和1002室。据渤海法律射击网报道，“NAGA上院的99个座位是专门为高层人士设计的。开发商建造房屋的理念是“找一群好朋友，找一群好邻居”，最小面积为300平方米，最大面积为600平方米。”

（图片来源：瀚海法拍网）

房子的主人是成龙，为什么因为开发商负债而被拍卖？

成龙大哥放下了枪

无房产证购房13年

据调查，由于该房产仍以开发商的名义，且开发商鱼枷土地有限公司(以下简称鱼枷土地)涉及债务纠纷，“成龙大厦”也成为待处置的资产之一。

根据法院的公开信息，那加的上院是为鱼枷土地开发的。2006年4月，成龙(陈港生)通过其子公司中泰国际集团有限公司(以下简称中泰成龙)购买了两套房产，总价为人民币3360万元。其中，1300万元是买入价，2060万元是经纪公司杰基&；威利”授权他参加鱼枷土地的那加上议院的背书。

从那以后，成龙和他的家人一直在使用这两栋房子，林凤乔和陈祖明在此期间支付的水、电、煤气等物业费就是证明。但是，由于种种原因，中泰成龙公司已经十多年没有办理正常手续了。

现在，鱼枷地产名下的东直门内街9号那加上院的部分房产和停车位因债务纠纷已申请强制执行，而成龙的这两栋房子恰好在查封范围之内。

2019年，成龙的子公司中泰成龙国际集团有限公司向北京市第二中级人民法院提起诉讼，要求停止执行两处房产和停车位。随后，北京市第二中级人民法院裁定停止对涉案房屋的执行。

2020年6月，因开发商债务纠纷，田弘控股拒绝接受北京市第二中级人民法院一审判决，向北京市高级人民法院提起诉讼，要求撤销一审判决，并驳回中泰成龙公司的诉讼。

北京市高级人民法院认为，“中泰成龙公司未能办理北京市东城区东直门内大街9号2号楼1001号和1002号房屋(以下简称涉案房屋)的产权证，是有过错的”，根据建设部、商务部、国家发展和改革委员会、中国人民银行、 国家工商行政管理局和国家外汇管理局联合发布《关于规范房地产市场外商投资准入和管理的意见》，中泰成龙公司尚未在中国设立分支机构。

另外，“根据陈港生提交的证据，涉案房屋已移交给陈港生，没有证据表明中泰成龙公司占用了涉案房屋。中泰成龙公司不符合《最高人民法院关于人民法院处理异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个要件。同时，中泰成龙公司不符合《行政异议复议条例》第二十九条的规定，因此涉案房屋的执行不应停止。”

（图片来源：瀚海法拍网）

到目前为止，在NAGA上院的99栋豪宅中，有19栋是拍卖房产，占20%。

娜迦上层房产的频繁拍卖背后是鱼枷土地的经济困境。

根据公开信息，鱼枷土地的实际控制人是李建国，他通过鱼枷投资控股有限公司控制着鱼枷土地84%的股份..

成龙目前

没有回应拍卖的房子

但是我的房子突然被拍卖了

估计成龙也很尴尬……

为什么你从2007年开始就没有申请过许可证？

为什么2007年交付的房产至今没有办理产权变更登记手续？

据鱼枷土地有限公司介绍，预售许可证于2004年取得，产权证于2009年1月6日完成。此后，小产权证陆续为买家办理，2010年至2011年，大部分业主在买卖双方的配合下完成了小产权证。此后，在2012年和2013年，由于销售额几乎相同，申请小产权证书的情况很少。2014年，当我因为出售一套小公寓而去申请许可证时，我发现这是不可能的。我开始了解到原因是鱼枷土地公司的名字被改变了，这与记录不同。2015年，鱼枷土地公司更名，但无法完成。发现仍存在欠税问题，无法开具采购发票，影响了申请。买卖双方合作的最后一套房屋应在2013年办理，后续的小产权证只能通过起诉法院的方式办理，法院将出具协助执行通知书。整个项目共有99户，其中约91户办理了小产权证，其中约7-8户通过诉讼办理，2017年有3-4户通过诉讼办理。

据中泰成龙公司称，在被查封前，成龙和他的助手一直在索要产权证，但没有书面证据。鱼枷置地公司的法定代表人李建国与成龙关系很好，并一直承诺会立即行动。另一个原因是成龙用了2060万的代言费来扣除购买价格，所以购买合同中约定的单价很低(超过10000)。社区里还有其他香港明星买房，3万多块都给了别人。办理产权证一定要公开信息，成龙不适合这么便宜。成龙打算在办理小产权证之前解决合同价格低的问题。鱼枷土地公司的李建国也承诺要解决，但直到被查封才解决。

鱼枷土地有限公司还表示，成龙已经申请了许可证，但购买合同的内容应在颁发产权证时公开。中泰成龙公司的购买合同价格定得很低。成龙想先解决低价的问题，也协商了如何解决，但最终还是没有解决，如果他将来想做网上签约，他也做不到。

娜迦掌舵和成龙的过去

李建国是河北保定人，执掌鱼枷大权。他自己对商业过程的描述非常简单:高中毕业后，他曾为商业领袖开车，几年后，他觉得自己的未来不确定，于是他辞去工作，走上了商业之路，在购物中心奋斗了近20年。

乐居金融表示，在李建国获得那加的上屋地块之前，这块土地被一位房地产经纪人遗弃了多年。在开发之初，业界认为该区域适合高档住宅建筑，但不适用于豪华住宅。

但是，李建国坚信，这个地段已经绝版，具有皇城深厚的文化底蕴。有了这些优势，他就能建造一座一流的大厦。他追求完美，追求完美，不属于刻板印象。他花了四年的时间，花了十多亿元，为那迦上院的工程付出了很多心血。

娜迦只有99个上院，被称为“皇家宅邸”。每栋房子都有自己的特色，由世界一流的设计专家设计构思。当时，建造那迦上院的北京城建集团的一位老板坦率地承认，在工作了这么多年之后，他从未见过如此好的建筑材料。

娜迦上院开业时，李建国策划了一场别开生面的开业典礼:与著名导演陈可辛执导的电影《如果爱》，牵手，将房地产的开业典礼与电影的首映式结合起来，相得益彰，在北京媒体和房地产界引起轰动。

李建国曾经说过，“顶级豪宅只能卖给少数人”，“娜迦上层住宅的主人必须满足四个基本要求:高素质、负责任、仁慈、成功的人”，“没钱也能住。”

正是凭借娜迦的上院，李建国从一个无名小卒变成了一匹“黑马”，在北京掀起了房地产的波澜。

李建国和成龙的关系始于2006年。那一年，成龙代表李建国建造的皇城大厦——那迦的上院发言，并在这里购买了一座大厦。这是成龙在内地购买的第一处房产。

2014年，成龙的儿子房祖名允许他人在他的豪宅里吸毒。因此，那加上院及其开发商鱼枷地产一度成为媒体关注的焦点。

2014年后，鱼枷土地陷入财务和诉讼纠纷，其纳加上层房产被多次查封和拍卖，业主起诉要求权利保护。

过去刺激北京房地产的“黑马”现在陷入了经济和诉讼纠纷。

律师避免在拍卖室踩坑的诀窍

我能在成龙那里买栋豪宅吗？这样一个法律射击室能发现任何错误吗？

北京金苏律师事务所主任王雨辰律师告诉记者:“拍卖行的价格往往远低于普通房屋的价格，甚至起拍价往往也在普通价格的80%左右，所以有些买家更喜欢这种房子，但风险也远高于普通房地产。”

王雨辰律师为记者数了数法国拍卖行的六个大坑:

1.房地产的占有和使用存在一些问题。例如，虽然房子的所有权是通过拍卖获得的，但房子的占有和使用实际上是由原主人的债权人或家庭成员掌握的，他们拒绝合作，这导致了房子的购买，但不能实际使用。

2.房子的产权可能有问题。有一些拍卖，为了尽快实现，可能不仔细调查或要求房屋的产权，有产权问题的房屋可能面临在获得后无法处理产权的风险。

3.对于多个被扣押和抵押的财产，特别是由不同的法院和不同地区的法院执行的财产，可能会有不一致的协调。如果一些被扣押或抵押的财产在拍卖后没有释放，他们不能申请产权证书。

4.房屋可能拖欠大量税费，如与房地产相关的税费、取暖费、物业费、水电费等。，导致新的麻烦和成本。

5.房子的质量或结构可能有问题。如果你没有提前看到房子，你就不能及时发现房子里的问题，将来房子移交后会造成不必要的麻烦。

6.这房子可能有个账户，你不能搬出去。有相当多的房子有户口。目前，我国缺乏关于强制户口迁出的法律。有些人买了法律规定的房子后不能搬出户口，上法庭后也很难带走。对于那些属于学区的人，应该给予更多的关注。

图片来源：摄图网（图文无关）

买房时我们必须注意什么？

王律师解释说，首先，我们要认真核对所列房地产信息，不要只注意位置和价格，而要把每一个字都仔细阅读。

其次，要与法官和负责拍卖的人员充分沟通，尽可能多地了解房屋的信息，包括但不限于产权、抵押、查封等。，必要时与产权登记部门核对。

第三，我们必须看看现场，看看房子的现状，看看周围的财产状况，看看房子有没有质量问题，看看房子是否有人居住，看看这是不是一个杀人的房子，等等。同时，一定要注意房屋的使用等问题，比如找物业公司核实供暖水电费的支付情况。

第四，检查房子是否在当地派出所有账户，然后考虑是否继续参与竞标。有些学区与户籍密切相关，如果你为了投资而买房子，不管有没有户籍，价格都有不小的差别。

最后，为了安全起见，投标人可以通过中国判决文件网和最高法院行政信息网搜索原业主的相关判决文件和执行信息，以确认该房屋是否存在其他纠纷。

编辑/钟

资料来源/国家商报，天涯海角，公共信息，21世纪经济报道，镁雕刻房地产，乐居金融