原标题:圆桌|二房东“退潮”轻资产模式考验长期租赁公寓企业运营能力

纵观整个长期租赁行业，除了机构房东之外，还有大量的“二房东”，代表拿房子、装修、出租赚取差价的“包车模式”目前依然盛行。随着行业雷阵雨的频繁发生和很多地方租赁资金监管制度的出台，“二房东”及其缺乏长期贷款和配套金融产品的模式还有前途吗？长期租赁公寓企业的经营模式会有哪些变化？

9月24日晚，新京报认为“长期出租公寓频频打雷，资本监管加速行业变革？”在圆桌论坛上，业内人士表示，因此，二房东群体可能会有起有落，潮起潮落，但这个群体的价值将长期存在。未来随着市场的不断净化，轻资产模式会不断增加，考验企业的专业运营能力。

二房东有退潮现象，但还会长期存在

在业内看来，虽然长租公寓前景看好，但到目前为止，还没有企业能给出明确的盈利模式。目前国内长期租赁公寓市场的企业大多采用二房东的“包房”模式，即拿房子，装修，出租，赚差价。在这种模式下，最大的盈利问题是租金的投资回报比房价低，但同时租金比租户的收入水平也不低，租户对租金的承受能力有上限，导致无法扩大运营现金流，回报期长。同时，在“二房东”模式下，企业在设施、装修、服务、社区、软件等方面陷入同质化竞争。

“如果不提供额外价值，只是通过当地垄断收回房子赚取差价，这种模式是没有希望的。但如果把二房东改造成机构房东，提供服务价值和产品溢价，那就大有前途了。”巴乐兔子研究所所长高萌说。

高萌表示，机构房东是未来租赁行业的主力军，代表着未来的发展方向。未来最重要的资源是发现业主和业主的需求，在消费升级的浪潮下更好地服务于业主和业主的需求。

乐居公寓创始人兼CEO罗毅指出，不仅在长期租赁公寓行业，在其他空经营类如联合办公、酒店等，二房东受到严重影响，二房东群体会有一些退潮，尤其是在中差价空。“我在杭州看过一些项目，任何人都很难当二房东，几乎不允许。

尽管如此，罗毅也强调，二房东会长期存在。“不要简单定义二房东，有些是简单的转租关系，但有些二房东会提高交易效率，增加产品厚度，甚至在中间环节提供服务的附加值。在一些市场，尤其是集中型公寓，二房东的作用增加了资产转移的效率。所以二房东群体可能有起有落，但这类群体的价值会长期存在。”

北京市房地产中介行业协会秘书长赵指出，分散式长期租赁公寓企业非常普遍。外国运营商和房屋租赁公司很少拿钱帮助房东装修。以日本为例，从开始到计划。建设，要后续贷款和运营，房屋租赁公司只是服务提供者的角色，只是计划不支付，后续运营也分两种:一种是包机，对前期规划有足够的信心；另一种是托管，收取服务费。

轻资产模式可能成为主流趋势

“二房东模式两头不确定，未来主流趋势是让模式‘轻’。但是，我国住房质量的不匹配会长期存在，装修改造的需求肯定会存在。但是资金会由租赁公司支付吗？这是有争议的。”赵指出，有可能让房东通过装修贷款的方式来偿还贷款，或者由金融机构来代替租赁公司，因为这样会沉淀很多资金。

不过，赵表示，未来集中式公寓可能会更“重”。商品房、工业用房等非住宅房屋用于租赁，房东可能没有资金装修。因此，房屋租赁企业通常需要金融产品来解决资金需求。

赵表示，租赁企业的长远价值在于未来的运营服务能力、专业视野和信誉。简单的“二房东模式”空的发展会越来越小，相对轻资产的服务运营作用会越来越重要。

壳牌研究院高级分析师黄辉指出，目前的主流仍然基于特许模式。未来随着市场的不断净化，轻资产模式将继续增加，考验企业的专业运营能力。“无论哪种模式，未来的核心在于企业和模式是否为市场创造了价值，提供了服务，租户是否愿意付费。这是检验企业和模型发展的核心逻辑。”

新京报记者张晓岚

编辑杨校对李明