原标题:租赁住房将成为一种长期可接受的住房消费方式

2月，深圳、北京、上海三个一线城市相继出台政策，整顿租赁市场混乱局面，引导长期租赁市场稳步发展。

专家表示，三个城市密集发布的文件具有风向标的意义，为其他大城市规范房屋租赁市场提供了参考。相关措施有望进一步促进行业规范发展，有效降低长期租赁公寓企业资金链断裂风险，保护租房者利益。

整改在即

近年来，住房租赁市场，尤其是长期租赁市场，在政策的鼓励和资本的追逐下，发展迅速。一些长期租赁公寓企业采取了“低成本入股AG”、“长期支付和短期支付”、“租金贷款”等措施，违规大幅度强占住房、扩大规模、形成资金池。2018年以来，父母租的100多套公寓陆续如雷贯耳，大量租房者权益受到侵害，损害了长期租赁市场的声誉，冲击了正处于上升通道的房屋租赁市场。教训是深刻的。

据不完全统计，长期租赁公寓的数量逐年增加。在北京、上海等城市，长期租赁公寓的市场份额已经超过20%。

住房和城乡建设部部长王近日表示，2021年将规范住房租赁市场，着力纠正“低AG”、“长收短付”、违规设立资金池等行为，防范“雷爆”风险。

按照往年的惯例，春节假期过后，房屋租赁市场将迎来签约旺季。北京、上海、深圳等一线城市在春节前相继出台了房屋租赁市场监管规定，正是进一步规范租赁市场的时机。

直接指向行业痛点

“租贷”是近年来长期租赁公寓频繁发生“雷爆”的重要原因之一。一些长期租赁公寓企业利用“租金贷款”变相融资，通过高杠杆进行扩张。资金链一旦出现问题，会给房东、承租人和金融机构造成很大的损失——房东收不到房租，希望租房者腾退空房子；租房者仍然要偿还银行贷款，面临着住房和金融的两难空；由于收款困难，银行可能面临坏账。

在三市的整改措施中，对“房租贷款”进行了规范。北京严格控制“租赁贷款”目标，要求银行业金融机构、小额贷款公司等机构不得将承租人申请的“租赁贷款”资金拨付给房屋租赁企业。深圳提出金融机构与承租人单独签订贷款协议，将贷款划入承租人个人账户。上海则更为严格，要求未开展个人“租房贷款”业务的房屋租赁机构原则上不得增设此项业务；已开展个人“租赁贷款”业务的房屋租赁机构，应确保在2022年底前将贷款额度调整为不超过企业租赁收入的15%。

利用“长期收益、短期支付”形成资金池进行大规模扩张，也是目前长期租赁公寓企业突出的经营风险。三个城市的整改措施都包含了避免资金和租赁期限不匹配的内容。

北京市原则上限制房屋租赁企业提前从承租人处收取的租金不得超过3个月的租金。上海规定，承租人支付租金超过3个月的，租金应按月转移给房屋租赁企业；承租人支付租金期限不超过3个月的，房屋租赁企业和承办银行应当同意按月或按季转让。深圳提出，房屋租赁企业收取的承租人押金和单个支付周期租金超过4个月租金金额的，超出部分由监管银行监管。

此外，设立租金监管账户，确保资金安全，也是三市此次整顿的常用措施。上海和深圳都提出，房屋租赁企业应在当地注册商业银行开立唯一的房屋租赁资金监管账户。北京已经明确，房屋租赁企业向承租人收取的保证金需要通过北京市房地产中介行业协会设立的专门账户进行管理，合同终止后予以退还。

中原地产首席分析师张大伟认为，严格控制资金池与租期不匹配，将大大降低长期租赁公寓企业打雷的可能性。在政策的严格执行下，长期租赁公寓行业可能会发生颠覆性的变化。

业内人士预测，通过“AG中低产出”、“长收短付”、“租金贷款”等非法模式扩张的企业将逐步淘汰，特别是运营风险较高的中小企业将逐步淘汰，行业经营环境将得到优化。

规范长期租赁市场

去年12月召开的中央经济工作会议提出要解决大城市突出的住房问题，并对长期租赁住房提出了相关要求，包括加快完善长期租赁住房政策，规范长期租赁住房市场发展，整顿租赁市场秩序，规范市场行为，合理调节租金水平。预计中国出租屋将迎来全面快速发展，成为未来居民长期可接受的住房消费模式。

浙江工业大学副校长余小芬表示，中央经济工作会议特别强调“要高度重视保障性租赁住房建设”，这标志着保障性租赁住房建设和长期租赁住房规范化发展被提到了前所未有的高度。大力发展政策性租赁住房将成为解决大城市住房问题的突破口。

上海市房管局相关负责人近日介绍，2021年，上海计划全年新增公共租赁住房8000套，同时加强现有住房的回收利用；加大推进公共租赁住房共享和宿舍式住房供应的力度，计划全年增加供应1万张床位。

清华大学房地产研究所所长刘宏宇认为，目前中国的住房问题主要出现在大城市，特别是超大城市，这表明新就业大学生、城市非户籍常住人口、环卫等城市重要公共服务岗位的农民工等新市民住房困难较大。要有效解决新市民的住房问题，发展住房租赁市场是关键。

据报道，经济适用房包括公租房和政策性租赁房。公租房主要解决城市住房和收入“双困”家庭的问题，同时实行实物保障和货币补贴。政策性租赁住房主要面向没有住房的新市民。政府给予政策支持，多主体投资，多渠道供给，政府指导价。

王表示，将重点在人口净流入的大城市发展政策性租赁住房，与有关部门共同完善土地、金融、税收等配套政策，增加土地供应，实行土地计划单列，探索利用集体建设用地和企事业单位闲置土地，支持“以商代租”、“以工代租”等工业园区和非住宅改造配套建设，简化审批手续，充分发挥国有企业和民营企业的职能作用。

专家表示，中央经济工作会议提出的相关要求是住房租赁市场发展的里程碑。为大型房屋租赁市场开辟了特殊土地保护的历史；同时，将改变住房租赁市场长期以私有住房为主，公租房和集中长期租赁住房比例低的局面；此外，政策支持、政府控制的政策性租赁住房将在稳定租赁价格、提供廉租房供应方面发挥更好的“稳定器”作用。

“随着保障性租赁住房供应的增加和长期租赁住房市场的规范发展，我国长期以来的转售和轻租住房供应体系将发生变化，租赁住房的比例将进一步增加，市场监管程度将大大提高，租赁住房将成为居民。一种长期可接受的住房消费方式。”余小芬说。