原标题:热点问题:我可以不用支付中介费用就能买房子吗？

在最近的热门影片《安定下来》中，有一个情节引起了很多争议:老板林想在上海买一栋老式洋房。这房子看起来像锦缎。通过努力工作，他终于找到了他喜欢的房子，并把他介绍给了主人。我以为我终于达成了一笔大买卖，但没想到的是，林老板背着自己与房主秘密签订了房屋买卖合同，这就是业内通常所说的“跳楼”林老板给出的理由是“双方没有签订书面代理合同”。

那么，如剧中所示，买方可以不与中介签署书面合同就“跳过账单”是真的吗？中介能让买家负责吗？

回答:

针对上述问题，法律专业人士指出，即使买方没有与中介签订书面合同，其“跳楼”行为仍应承担相应的法律责任。

事实上，不仅是林先生和方先生要为“跳榜”承担法律责任，现实中也有许多人对法律有错误的认识。对此，法律专业人士认为需要澄清以下三个误解。

口头中介合同也可以成立并具有同等效力。

误区一:如果方没有与林老板签订书面合同，他们就不会形成中介合同关系。要求林老板支付报酬和费用是不是“不教任何人”?

“安嘉案实际上是对非书面中介合同的误读。”法律专业人士表示，中介合同不是《合同法》规定的必要合同，也不需要局限于书面形式。

中国《合同法》第10条规定，合同采用书面、口头和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。虽然《房地产经纪管理办法》第十六条规定房地产经纪机构应当与客户签订书面的房地产经纪服务合同。但是，《房地产经纪管理办法》不是法律或者行政法规，也就是说，对于房地产中介合同，只要当事人意思相同，可以采取书面、口头等形式成立。

同时，不采用书面形式并不影响中介合同的效力。根据相关法律法规，即使房地产中介合同是口头订立而非书面订立，房地产中介合同也应成立并生效。因此，林老板在《安家落户》中以\”双方未签订书面代理合同\”为由拒绝支付代理费的理由是站不住脚的。

从合同履行情况来看，房屋中介方已经履行了推荐合适住房和推荐房屋所有人协商的主要义务，而委托方林则明显接受了房屋中介方的中介服务，并在满意的情况下与房屋所有人进行了协商。然后，根据法律，中介和客户之间的中介合同已经成立。方不会因为林茂根没有签订书面的“中介协议”而无法要求他承担违约等法律责任。

买方有权终止委托合同，但必须赔偿中介损失。

误区二:即使签订了中介合同，但房地产热并没有最终参与签订房屋买卖合同，也没有或根本没有证据证明双方签订了“不得跳楼”条款，林先生能不支付报酬或承担违约责任吗？

答案是否定的。法律专业人士表示，《合同法》第410条和《民法(草案)》第933条都规定了可以任意终止委托合同，但同时也规定，如果合同被终止，给对方造成损失的，除不可归责于当事人的原因外，对方的直接损失应当得到赔偿。如果是有偿委托合同，解除方应赔偿对方的直接损失和可获得的利益。

即将实施的《民法(草案)》第965条进一步规定，客户在接受中介服务并利用中介提供的交易机会或中介服务绕过中介直接签订合同后，应向中介支付报酬。这将把“跳单”后中介要求支付报酬的权利提高到法律层面，大大加强了对中介的保护，即使没有约定，中介仍然可以要求“跳单”的委托人支付中介报酬。

是否存在独家住房供应并不直接关系到“跳楼订单”的违约责任

误区三:拥有“非独家房屋信息”的中介机构无权声称“跳楼订单”构成违约吗？

在剧中，在和林老板谈“跳楼”的时候，强调房子是她一个人开发的，这也引起了很多人的质疑。在确定买方违反“跳跃式订单”的责任时，专有房屋和非专有房屋有什么区别吗？

法律专业人士表示，无论是否为独家房屋，只要中介有证据证明客户接受了中介的服务并利用了中介提供的交易机会或媒体服务，中介有权向客户索赔或要求合理的费用。

同时，如果中介机构有足够的证据证明其提供的房屋信息或服务不同于中介机构，则买方最终支付报酬，买方有权向买方索取报酬和合理费用。

此外，如果中介机构有证据证明买方与他最终选择的中介机构恶意串通，或以明显不合理的低价达成中介合同，并故意逃避支付中介费用，他也可以向买方索赔。

《新京报》编辑杨、校对