11月28日，证监会网站公布《证监会新闻发言人就资本市场支持房地产市场平稳健康发展答记者问》，决定调整优化股权融资五项措施(业内称“新国五条”)，即日起生效。

据悉，“新国五条”包括：恢复涉及住房及配套融资的上市公司兼并重组；上市房企、涉房上市公司恢复再融资；调整完善房地产企业境外市场上市政策；进一步发挥REITS盘活房企存量资产的作用，积极发挥私募股权投资基金的作用。

“此次政策明确‘支持房地产企业股权融资’，本质上是‘第三支箭’已经射出。”易居研究院智库中心研究总监严跃进11月28日向时代财经指出。

最近政策频频吹风。就在本月上旬，11月8日，交易商协会官网发文称，继续推广和扩大民营企业债券融资支持工具，支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。业界将这一措施定义为“第二支箭”。“第二支箭”落地次日，地产股大涨。

严跃进指出，“第三支箭”相比“第二支箭”的优势在于不会直接增加房企负债规模，同时仍能为房企融资提供充足的渠道。

在严跃进看来，“第一箭”即信贷投放，“第二箭”即债券融资，“第三箭”即股权融资已经到位。三箭齐发，充分说明“先救市，先救企业”为房企后续融资创造了非常好的空间和机会。

对于市场提出的疑问，“新国五条”真的能救房企吗？诸葛找房数据研究中心首席分析师王小妮11月28日对时代财经记者表示，在行业资金紧张的背景下，对民营房企的融资支持作用重要，有利于增强行业信心和房地产市场的活跃度。

不过，王小语提到，对于房地产市场来说，不仅供给端面临资金压力，需求端对未来收益的预期较低也是阻碍市场回暖的原因之一。市场的加速复苏需要供需双方的政策支持。

“五管齐下”改善房企资产负债

证监会在回答记者提问时表示，制定“新国五条”是为了“积极发挥资本市场功能，支持实施改善优质房企资产负债表计划，加大权益补充力度。促进房地产市场盘活存量、防范风险、转型发展，更好地服务和稳定宏观经济市场。”

至于“新国五条”开头提到的“改善资产负债表”，近期中央层面已有早期信号释放。

11月22日，国务院常务会议召开，明确着力改善房地产行业资产负债状况。11月21日，证监会主席易会满在2022金融街论坛(行情000402，诊断股)年会上的主题演讲也表示，“支持实施改善优质房企资产负债表的计划……支持有一定比例住房相关业务的企业开展股权融资。”

2020年8月，央行、银监会等机构对房地产企业提出了“三条红线”指标——，即资产负债率不得超过70%，净负债率不得超过100%，现金短债比不得大于1，2021年1月1日在全行业全面实施。两年来成效显著，三条红线对房地产行业影响深远。

王小妮指出，目前，首都新闻出版

“重组上市工作的重启，也是当前房企存量债务过多情况下的关键举措，有助于真正化解去年下半年以来积累的债务问题。”严跃进表示，在重组上市方面，提到了“同行业、上下游”的整合，实际上让建筑企业获得了重组的机会。在这样的逻辑下，地产背后的资源会加速整合进程，同时债务问题也会在重组中顺利解决。

二是恢复上市房企和涉房上市公司再融资。严跃进这样解读。再融资是上市公司IPO后的一种新的融资方式，不同于目前同类交易商协会推出的第二支箭模式。尤其是房企获得了非公开融资方式，有助于有针对性地寻找投资者，避免了公开发债中认可度和融资不足的尴尬。

第三条涉及调整和完善房地产企业境外上市政策。在严跃进看来，这一政策实际上为房企赴港股上市和现有上市房企再融资打开了一个新的窗口。

严跃进指出，过去一段时间，港股市场对房企管控比较严格，尤其是近两年港股部分房企规模较小，引起了投资者的质疑。目前随着内地融资政策的放松，对于此类房企后续上市会有更大的政策支持。

第四，提出充分发挥REITs在盘活房企存量资产中的作用。“REITs的创新属于今年比较新的内容，但过去主要集中在保障性租赁房领域。”严跃进表示，REITs产品用得好，有助于后续投资者更好地进出房地产项目。在传统的救助基金、专项基金、配套基金的基础上，充分研究REITs在盘活住房存量项目中的作用。

五是积极发挥私募股权投资基金的作用。严跃进认为，私募股权投资基金是房企快速融资、支持重点项目开发的资金来源。这一次房地产私募股权投资基金试点，无疑为这类私募股权投资机构释放了一个很好的契机。

“同时，允许这类资金投入到存量地产和商业地产领域。其实很明显，盘活当前的存量债务和存量资产是一个重要的策略。”严跃进补充道。

支持、债券融资、股权融资是“一箭三雕”

早在2018年，央行行长易纲在接受媒体采访时就提到，央行会同有关部门，从债券、信贷、股权三大主要融资渠道采取“三支箭”的政策组合，支持民营企业拓宽融资渠道，推动解决民营企业和小微企业融资中的堵点、障碍、瓶颈，有效疏通货币政策传导机制，打通“最后一公里”。

三箭组合也在近期落地。

早在2018年，中国人民银行就继续引导金融机构加大对民营企业的信贷支持，通过定向下调存款准备金率和中期借贷便利(MLF)，为金融机构提供长期和成本适当的资金支持民营企业。当时，信贷支持被视为“第一支箭”。

11月8日，政府射出了“第二支箭”。具体方式是人民银行再贷款提供资金支持，委托专业机构按照市场化、法治化原则，通过担保增信、创设信用风险缓释凭证、直接购买债券等方式支持民营企业发债融资。预计支持民营企业债券融资约2500亿元，未来可进一步扩大。“第二支箭”概括为债券融资。

现在，“第三支箭”是股权融资的措施。而且，在回答完记者的问题后不到4个小时，11月的晚上

“‘第三支箭’将有助于全面快速改善房企资金状况。”严跃进认为，与债券融资相比，股权融资具有不增加债务规模、增强投资者对房企长期投资的特点，资金运用更加广泛和到位，甚至避免了“房企还债”的尴尬问题。这就需要各类房企充分利用这样的政策，真正改善房企的资金状况和现金流。

王小语认为，“第三支箭”的落地和前两支箭形成政策组合拳，帮助民营房企缓解现金流压力，从而提振行业信心。