原标题:从“我要你改变”到“我要改变”，探索改造资金的多方共享机制，按下老社区改造的“加速按钮”

国务院办公厅近日发布了《关于全面推进旧城区改造的指导意见》。我省已将旧住宅区改造纳入2020年十大民生问题。这项工作目前进展如何？新一轮转型会带来什么影响？

加快转型进度，不乏创意亮点

目前，在1983年建成的南京计算新村小区，大门雨水花园正在升级改造中，展馆和健身器材正在紧张建设中，住户单元的大门和门口将增加智能人脸识别门禁系统…这个旧社区改造的亮点之一是，它是第一次尝试通过集装箱建设来“建造”空供居民休闲娱乐的房间。南京市栖霞区华钥街的工作人员介绍说，21个集装箱经过拼接、切割、堆放和打磨，并设置了室内小型健身中心、社区活动中心、居民休息间和迷你书吧，以满足不同年龄段居民的需求。这个公共休息室将于下个月底正式开放。

据了解，今年省政府已明确完成500个老社区的综合整治目标和任务，涉及建筑面积1991.1万平方米，建筑8011栋，居民22.7万人，计划投资43亿元。最近，各地都在加快进度。镇江市住房和城乡建设局集中建设处处长孙世泽说，今年，镇江计划改造12个旧住宅区，面积约61万平方米，涉及7178户。目前，一期工程的立面和屋顶改造已经完成，市政工程已完成50%；在第二阶段项目中，空“蜘蛛网”改造和地面违章建筑拆除正在进行。

南京市物业服务指导中心的统计数据显示，今年南京市计划改造86处旧住宅区，综合进度为71%。省住房和城乡建设厅有关负责人表示，努力推进“一区一案”和“一楼一策”的实施，加强改造项目的“列表式”管理，提高旧住宅区改造的综合质量。我省正在组织学习和编写《旧居住区改造(宜居区建设)技术指南》，为这项工作提供技术支持。

尊重居民意愿，共建宜居家园

\”通过精细化改造提高城市质量是现阶段城市发展的重要方向.\”江苏省社会科学院社会政策研究所所长、研究员许勤认为，过去很多地方都在推进旧住宅区改造，注重建筑立面改造等。但是普通人和平生活最需要的一些功能不够全面。国家全面推进旧城区改造，民生导向明显。有必要在改善城市面貌的同时提高生活质量，这样普通人才能真正受益。

在旧住宅区改造中，我省各地对民意有着深刻的理解，关注人民群众的需求。6月下旬，镇江展示了建筑立面改造、平改坡、铺装、排水等相关建筑材料的施工工艺步骤，使用了哪些材料，划分了多少层壁画，如何处理平改坡的屋顶，让居民一目了然。据了解，这是镇江今年第一个实施“样板引路”制度的旧住宅改造项目，该市要求所有符合条件的旧住宅改造项目都应执行这一制度。

据南京农业大学规划设计研究院高级规划师黄介绍，过去，旧住宅区改造大多是自上而下，由政府牵头，居民基本上“看热闹”，出现了一些“好事做不好”的现象。现在，它强调尊重居民的意愿，体现了从“我要你改变”到“我要改变”的思维转变，可以激发居民的参与热情。此外，针对空之间规模小、集中度高、利用难度大的特点，指导意见建议合理扩大改造单元，促进相邻社区和周边地块的联合改造，使规划设计工作更具灵活性和创造性，有助于提高空旧社区之间的利用率和资源共享。这一改造思路与2019年我省宜居街区的试点建设和改造高度一致。

“旧社区的改造不是简单的‘新’，它必须与许多新功能相匹配，并具有更丰富的内涵。”江苏省社会科学院经济研究所副所长吕永刚认为，推进旧住宅区改造，需要规划一些必要的、适合未来新经济引入的配套新商业模式和相关应用场景，以刺激和满足普通百姓的新消费需求，振兴旧住宅区。

发挥市场作用，探索可持续发展模式

根据国家颁布的指导意见，要全面推进旧住宅区改造，必须建立政府、居民和社会力量之间合理的改造资金共享机制。我省一些地方积极探索引入社会力量参与旧住宅区改造。

“前一段时间我们做了一些调查，发现一些城市成立了城市更新公司，与政府部门合作改造旧社区。在其他地方，以市场为导向的企业在安装电梯后通过引入广告参与改造。”孙世泽表示，镇江将探索在旧住宅区引入物业，收取物业费，或在有条件的闲置空房间开设便利店和老人餐，以吸引社会力量参与旧住宅区改造。他介绍说，早在2018年，镇江就开始实施旧住宅小区“三年改造计划”，希望通过不断努力，基本完成1990年以前建成的住宅小区的改造任务。结合国家和省两级的相关安排，镇江将出台旧住宅区改造实施意见，明确并固化运行机制和管理模式，形成“镇江模式”。

7月17日，国家开发银行和中国建设银行与五省九市签署战略合作协议，未来五年共提供4360亿元贷款，重点支持涉及市场力量的旧城区改造项目。南京和苏州在其中。

“旧住宅区改造涉及面广，仅靠政府财政支出负担过重，无法支持大规模改造。金融机构的参与和银行信贷资金的支持将改变旧住宅区改造的现有模式。我们正在尝试新的融资方式，通过项目推荐和银企讨论，为银行机构与旧社区改造项目建立联系创造便利条件。”南京市物业服务指导中心副主任童胜龙表示，新一轮旧住宅区改造应充分发挥市场作用，积极探索可持续改造模式。秦淮区银龙花园、鼓楼区宁公新余二村和六合区海印新村的改造都在规划推进市场化。今年，南京各区将试点1-2个旧住宅改造项目，探索新的改造模式、资金筹集方式、“一区一策”，找出不同模式在实践中的优缺点，为明年的大规模试点工作提供参考。