原标题:建宝|减缓土地收购，加快去杠杆化，R&F采取旧的改革和“短期和快速”的项目

8月24日，R&F地产发布了2020年中期业绩报告，减少土地收购和债务成为关注的焦点。在同一天举行的业绩发布会上，R&F地产董事长李思廉提出，未来土地储备仍将由旧变新，招标、拍卖和征地将集中在“短快”项目上。

R&F地产土地战略的调整与其减债目标不无关系。目前，住房企业很难通过高杠杆获得高土壤储量。R&F地产将减债视为销售目标，这显示了其重要性。R&F地产计划在年底将其净负债比率降低10%，甚至有一个“减肥”计划来减轻长期负担。

关注“短快”项目，不参与100亿元以上项目的征地

今年上半年，R&F地产仍在实施继续收购土地的战略。R&F地产强调，要继续严格控制支出，在现有土地储备有足够规模和适销资源满足短期发展目标的情况下，进一步放缓收购土地储备的步伐。

“由于我们有大量的旧城改造项目在结转过程中，招标和拍卖的速度会有所放缓，而通过招标和拍卖取得的土地将是短期和快速的项目。”李思廉表示:“我们尽量不参与超过100亿元的大型项目，大部分招标和拍卖都控制在10亿元左右。”

李思廉提到的“短期、短期”项目是指资产周转项目，该项目在12月份产生现金流并迅速回报，为城市提供稀缺的土地储备。

今年上半年，R&F地产购买的土地储备权的实用面积约为243万平方米，合同价值为60亿元。根据R&F物业的管理，今年上半年，R&F物业收购了分布在六个城市的八块土地，主要分布在广州和太原。土地平均价格为每平方米3100元，股权市场价值增加490亿元。

截至今年6月底，R&F地产的可销售土地储备面积为5683万平方米。去年年底，这个数字是5786万平方米，这表明其土地储备略有下降。

城市更新能贡献多少土壤？

尽管R&F地产放弃了一些招标、拍卖和征地的机会，但它在城市更新领域做出了巨大努力。2019年，R&F成立了R&F城市更新集团，今年，该集团在城市更新领域不断取得进展。

6月16日，R&F地产首次赢得南沙旧城改造项目。广州南沙区东涌镇大同村总用地面积约99.52公顷，投资约46亿元。

仅一天后，R&F+保利财团就成为广州市赤沙村旧房改造的合作企业。本项目涉及的改造范围为234公顷，改造建筑面积为167.1万平方米。

8月19日，经过近一年的筛选和两轮激烈的竞标，R&F置业成为石壁村综合改造项目的合作企业。项目总用地面积约104.8公顷，总投资约120亿元。

过去一年，R&F地产避开了招标、拍卖和挂牌市场，通过“适度”的城市更新增加了土地储备。截至目前，R&F地产已有80多个不同阶段的城市更新项目，其中92%位于一线和二线城市，54%位于粤港澳大湾区。市区重建项目的潜在实用面积为4000万平方米。

从今年上半年开始，R&F地产的三个城市更新项目已经完成改造，可销售资源增加了460亿元。未来18个月，通过改造将增加建筑面积900万平方米的股权土地储备，相应的潜在市场资源将达到2000亿元。

据R&F物业的高级管理人员透露，最近有数百万平方米的旧区在继续改造，包括广州、Xi和太原。旧城改造资源一半以上在珠江三角洲，另外两个城市是太原和Xi，华北地区的旧城改造项目也在进行中。

众所周知，市区重建项目的成本远低于新推出的土地，但规模大、时间长、搬迁成本高。虽然R&F地产已经放慢了减债的征地速度，但旧的改造项目并没有占用少量资金。

在“减肥”计划中，年末净负债率将下降10%

高负债是房企的普遍现象，最近传言的“三条红线”引起了业内人士的广泛关注。“三条红线”包括:不含预付款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金与债务的比率不到一倍。按照这个标准，R&F地产至少占有两个项目。

对于R&F地产来说，有两个目标，一个是实现年度销售目标，另一个是降低债务水平。年初，R&F地产管理层计划将净负债率控制在185%以内。目前，该比例在年中已降至177%左右，实现了年初的目标。预计到今年年底，这一比例将降至160%左右。

在业绩发布会上，李思廉提到，未来债务会再次减少，我相信到年底会减少10%左右。由于债务减少，机构评级将会调整。

鉴于去年提到“一些重资产项目可能会被出售，以减轻长期负担”，李思廉将其形容为“减磅”，并表示无论是投资性房地产还是开发项目，R&F都有出售的计划。

值得注意的是，R&F地产在半年度报告中多次强调从两个方面改善财务状况:处理到期债务和管理资产负债水平。除了加速去杠杆化的计划，预计下半年更多的利润贡献也将系统地改善集团的财务状况。这里提到的利润贡献意味着R&F地产将以低成本和高毛利推出旧装修项目。由此可见，R&F地产在远离招投标、拍卖和挂牌市场后，对旧房改造项目寄予了更多的期望。

新京报记者袁秀丽

编辑吴欣校对陈