原标题:北京立法规范物业管理，支持成立业主大会选举产生的业主委员会，决定物业管理区域内的重大事项及共用部位的使用和管理事宜。

北京新闻快递(记者李玉坤)3月27日，北京市第十五届全国人民代表大会常务委员会第二十次会议表决通过了《北京市物业管理条例》，该条例将于今年5月1日起施行。

根据规定，北京市物业管理相关主体应遵守物业服务市场权责一致、质量价格一致、公平公开的规则，支持在物业管理区域内成立业主大会，选举业主委员会决定物业管理区域内的重大事项以及共用部位的使用和管理相关事项。

谁将负责前期物业？

建设单位承担前期物业服务的期限不得超过两年。

条例规定，建设单位应当承担前期物业服务责任。出售房屋前，建设单位应当选择前期物业服务人员，签订前期物业服务合同。

前期物业服务合同应当约定前期物业服务收费项目、服务内容和收费标准，约定内容应当作为房屋买卖合同的附件或者直接纳入房屋买卖合同。

前期物业服务合同的期限不得超过两年，具体期限由前期物业服务合同约定。前期物业服务合同生效之日起至所售房屋交付之日止一个月内发生的物业管理费用，由建设单位承担。

谁可以被确定为所有者？

房子的主人就是主人。

条例规定房子的主人是主人。公有房屋尚未出售的，产权单位是所有者；对于那些已经售出的，买家就是所有者。

此外，该条例还规定，业主还包括尚未登记获得所有权，但由于旨在转让所有权的行为，如出售、馈赠、搬迁补偿等，合法占用建筑物专有部分的单位或个人。因人民法院和仲裁机构的有效法律文书而取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人；因继承而获得建筑物部分所有权的个人；因合法建设取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人；符合法律法规规定的其他单位或个人。

在物业管理区域内的道路和绿地内，占用业主共用的道路或者其他车位停放车辆的；建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部位、通道、楼梯、大堂等公共通道部位、消防、公共照明等附属设施设备、避难楼层、架空楼层、设备楼层或设备间等。；物业服务用房等公共场所、共用设施设备等部分属于业主所有。

业主大会有什么权力？

可以聘用和解聘物业服务人员，调整物业价格

条例规定业主可以召开业主大会。业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。物业管理区域设立业主大会。

业主大会首次通过业主大会管理条例和议事规则选举业主委员会委员和候补委员。业主大会可以决定选举或者更换业主委员会委员和候补委员；确定或调整物业服务方式、服务内容、服务标准和服务价格；雇用和解雇物业服务提供者或不再接受事实服务等。

该条例明确规定，业主大会依法作出的决定对物业管理区域内的所有业主具有约束力。

不具备成立业主大会的条件的；具备成立业主大会的条件，但确有困难尚未成立的；业主大会成立后，业主委员会不能选举产生。三类物业管理委员会可作为临时机构设立，承担相关职责，组织业主共同决定物业管理事项，推动在符合条件的物业管理区域内成立业主大会和选举业主委员会。

业主委员会的职责是什么？

代表业主与物业签订合同。

业主委员会由五个以上的单数组成，具体人数根据物业管理区域的实际情况确定。对于住户少于100户的住宅区，业主委员会可由三名成员组成。候补委员人数不得超过业主委员会委员人数。

业主委员会成员任期不超过五年，可连选连任。但是，如果他不再是这个物业管理区域的业主，他就不能继续担任业主委员会的成员。

业主委员会执行业主大会的决定，接受业主大会和业主的监督。其主要职责是与业主大会代表业主推选的物业服务人员签订物业服务合同，并移交被解聘的物业服务人员。督促业主缴纳物业费用，监督物业服务提供者履行物业服务合同；定期向业主通报工作情况，每半年向业主委员会委员和候补委员公布缴纳的物业费、停车费等情况。

如何确定物业管理费？

实施市场价格调整并适时调整

条例规定，业主委托提供物业服务的企业应当具有独立的法人资格，具有相应的专业技术人员，有能力为业主提供物业管理专业服务，并具备在物业管理区域内设立独立会计服务机构的条件。

物业服务提供者应当在物业管理区域的显著位置设立宣传栏，如实宣传和及时更新物业服务内容和标准、收费标准和方法等。；物业管理区域内停车位和车库的销售和租赁信息。

根据规定，物业服务收费要根据市场情况适时调整。市住房和城乡建设主管部门应当发布住宅物业服务项目清单，明确物业服务内容和标准。物业管理行业协会应当监测并定期公布物业服务项目的成本信息和定价规则，供业主和物业服务人员在物业管理费用谈判中参考。

谁将负责房产失控的住宅区？

建立应急物业服务机制

根据规定，当物业管理区域突然失控时，街道办事处和乡镇人民政府应当组织相关单位确定应急物业服务提供者，提供供水、垃圾清运、电梯运行等应急服务。维持业主的基本生活服务。

提供应急物业服务的，街道办事处和乡镇人民政府应当在物业管理区域内的显著位置公布服务内容、服务期限、服务费用等相关内容。应急物业服务期限不得超过六个月，费用由全体业主承担。

应急物业服务期间，街道办事处和乡镇人民政府应当组织业主共同决定新物业服务人员的选择，协调新物业服务人员与应急物业服务人员之间的交接。

我能把停车位租给谁？

初次见面的主人，有多余的可以租给外人

该条例规定，在物业管理区域内规划用于停放车辆的停车位和车库应首先满足业主的需求。出售时，应当优先向物业管理区域内的业主出售；未出售或者尚未出售的，应当提供给该物业管理区域的业主使用。在满足业主需求后，仍有空房可按月临时出租给物业管理区域外的其他人。

车主还应该遵守一些规定，不要非法拉电线和电缆给电动车、自行车、摩托车和三轮车充电。不得占用、堵塞或关闭消防通道、疏散通道等公共部位，不得损坏消防设施等公共设施和设备。通过设置障碍，如地锁、石墩、栅栏等。随意堆放杂物等。

专项维修资金的底线是什么？

敦促车主化妆

《条例》规定，购房者应遵守国家相关专项维修资金制度，并按规定足额缴纳专项维修资金。

对那些国家实行专项维修资金制度前未售出的公房，如果没有专项维修资金，产权单位应按照规定建立并全额缴纳专项维修资金。

专项维修资金余额不足初始筹集金额30%的，业主委员会或物业管理委员会应当及时通知并督促业主按照当时适用的标准补充专项维修资金。业主委员会未选举产生的，专项维修资金由市住房资金管理部门管理，存入专用银行账户。

北京新闻记者李玉坤

编辑李校对