原标题:大榭上房|金地柯灵:城市化进程将继续和扩大健康教育的布局

2020年，新冠肺炎疫情爆发后，中国房地产行业的年销售面积和销售额仍创下两个新高。

那么，在坚持“不炒房”原则，全面落实财务审慎“三条红线”的背景下，今年楼市走势如何？

该报独家采访了几位中国顶尖的房地产高管，试图从他们的角度找到发展中国房地产市场的方法。

金地集团董事长凌克

在疫情和“三条红线”新规的双重压力下，房企步入了新的轨道，战略开始分化。有的人通过缩仓来缩小规模，有的人通过出售股权来减少负债；在这种复杂的市场环境下，一些房地产企业扩大了土地储备，增加了市场份额，取得了意想不到的增长。

最近，金谷董事长柯灵(600383。SH)，接受了《The Paper》(www . Paper . cn)的专访，分享了自己对当前热点问题的看法，解读了金谷的策略。

疫情影响了很多企业的发展。柯灵介绍，疫情期间，公司抢占了窗口期，储备了总量丰富、质量优良的土地，为公司的可持续发展提供了有效的资源保障。同时，根据不同城市的市场变化，灵活调度供应，抓住市场复苏的机遇，从而在2020年取得更好的销售业绩。

关于新形势下公司的战略布局方向，柯灵认为，中国的城市化进程将会继续。城市化的前一阶段是农村人口向城市转移，城市化的下一阶段将是城市内部和不同城市之间不同层次的人口转移，如城镇进入城市，县城进入城市，即城市发展和分化。

柯灵表示，这是由产业发展、资源禀赋、地方政府的执政能力和效率等诸多因素造成的，已经对城市发展产生了影响，并将在未来产生更加显著的影响。金地加密已经进入城市投资，增加市场份额，不过度下沉，为下沉而下沉。

房地产进入新的发展阶段，对企业的综合要求更高。柯灵介绍说，公司的产业涵盖体育、教育、大卫生、科技园、智力园、工业城镇等领域。截至2021年1月，金谷已经在全球15个城市布局了31个工业项目，管理面积超过300万平方米。

以下是《林忠时报》记者的采访记录:

报纸:公司在疫情期间采取了什么措施？

柯灵:

面对新冠肺炎肺炎疫情的影响和严峻复杂的市场环境，公司及时推出在线销售办公室，帮助疫情环境下的销售。同时根据不同城市的市场变化，灵活调配货源，抓住市场回暖的机会，2020年取得了较好的销售业绩。

(1)加强产品研发:针对疫情引发的新住宅需求变化，公司研发并推出产品& # 34；金地健康家园& # 34；标准，提供社区和客厅全套产品解决方案。

(2)提高土地投资开发质量:坚持持续监测和分析宏观经济和市场状况，准确把握投资周期，运用多种投资方式提高投资质量。疫情期间，我们抓住了窗口期，保留了数量丰富、质量优良的土地，为公司的可持续发展提供了有效的资源保障。

(3)提高综合服务管理水平:以信息化、智能化手段加强疫情防控，提高综合服务管理水平。通过人脸识别、体温监测、巡逻机器人等科技手段，帮助社区居民预防疫情，赢得了社会各界的广泛好评。

今年的疫情给我们的工程和营销工作带来了巨大的挑战。在保证员工安全的前提下，公司今年克服各种困难，推动在建工程有序复工，供应保障工作表现良好；我们还利用互联网工具作为平台，与客户建立直接联系，加强我们销售团队的销售力量，创建新模式下的销售组织形式。所有这些都为我们的成就提供了有力的保证。

《华尔街日报》:根据“三条红线”规定，公司采取了哪些措施，取得了哪些成果？

柯灵:

2020年，在银行和监管机构为房地产企业制定的“三条红线”政策出台后，金地公司保持了稳定的地位& # 34；三条红线& # 34；绿色文件，所有财务指标都在安全线以上。

多年来，金地始终坚持金融安全底线，严格控制计息负债。采取的主要措施包括:

(1)金地公司始终坚持均衡发展的理念，在追求公司业绩更好发展的同时，不过度推高财务杠杆。

(2)负债率控制一直是金地公司内部管理的重点之一。近10年来，金地公司的净负债率平均在50%左右，扣除预收账款后的资产负债率不超过70%。

(3)控制生息负债，保证公司的正常发展，需要从经营、投融资三个方面进行资金流管理，经营要精细化、精细化，投资要优质化、纪律性，融资要与业务需求相匹配，控制融资成本。

(4)随着业务规模的增长和多元化，公司的现金流越来越多样化和复杂化，对管理的及时性和准确性提出了更高的要求，这就要求更多地依靠数字化和信息化手段，建立预测模型，加强信息系统建设。

(5)总体而言，金地将继续按照三条红线的标准安排融资计划，确保负债增长不超过资产增长，加强发展提高效率，更多依靠经营现金流实现发展。

论文:房企涉足长期租赁、科技、工业园等新业务。公司如何看待房企转型，有没有有前景或者想涉足的新业务？

柯灵:

金地积极布局体育、教育、大卫生、科技园区、智力园区、工业城镇等领域。

在养老方面，我们在中国规划了五个城市(上海、深圳、南京、天津和Xi)，为不同年龄和不同健康状况的老年人提供不同的解决方案。

未来，我们将继续扩大中国主要城市的布局，使老年床位数量达到一定数量(2022年为2000张)，CCRC将继续关注社区的重点布局。同时，坚持养老和医疗相结合。

医疗方面，我们深圳项目已经落地，上海八号桥项目也在筹备中。未来我们的目标是通过线上线下、社区医疗服务和远程诊疗做好社区医疗服务。同时，除了做好基础社区医疗服务外，还将尝试做康复、妇幼儿科、肿瘤等专科医院，形成分级医疗产品和服务。

教育方面:以K12私立双语国际学校为主体，国际学校为引擎，金地互联网教育创新中心、学前教育、社区教育为助推器，整合中科院、中科院、中国教育科学院、英美K12顶尖大学等国内外顶尖教育品牌和资源，绘制金地教育战略发展路线图。目前，金地教育已经在北京、深圳、南京、杭州、重庆、武汉、义乌等重点城市全面部署。

体育方面，金地从1996年开始布局体育产业。2010年，宏基迪成立。网球经过10年的深度培养，形成了赛事、球员、场地、技术的整个产业链。该赛事从深圳公开赛一直运营到WTA年终总决赛，历时十年。右；玩家从顶级球星到洪小淼都建立了梯队；场馆从一个单一的社区网球场发展到中国14个直接运营的俱乐部和综合体育项目空。南京体育公园获国家体育产业示范工程，坪山体育综合体获广东体育产业示范工程；科学自主研发智能网球场软硬件系统，实现球场无人化管理。

未来金地将进一步加强网球运动，在全国范围内开展& # 34；1010"计划，(即10年在10个城市培养世界前10名网球选手)，扩大运营中的网球场数量，形成规模效应；积极拓展冰雪、攀岩、帆船等赛事，与网球赛事共同打造全天候赛事体系；丰富场馆和俱乐部的运营，提供多元化的体育健康服务。

在工业方面，截至2021年1月，金谷已经在全球15个城市布局了31个工业项目，管理面积超过300万平方米。在国内，我们已经实现了全国布局，项目已经登陆华东、东北、华北、华南和中西部地区的核心城市。该行业取得了丰硕的投资成果。以深圳威信软件科技园为例，园区吸引了英特尔、英伟达、亚马逊、DJI、松下等50多家优质高科技企业入园，同类型上市公司全球500强企业租赁面积超过70%。

金地公园的招商引资和运营与城市发展密切相关，所以我们公园的发展也引起了各级领导的重视，接待了1000多批中央、省市领导的来访和考察，得到了习近平书记和李强书记的高度赞扬。在行业内，金地伟信的综合实力得到了业界的认可。2020年，公司被Cree、韩毅智库、中国指数研究院三家权威行业研究机构评为十大。

未来，金谷将继续研究行业，准确定位，以人工智能、生命科学等高科技产业为重点，加快专业方向的全球孵化器和主题公园的开发、建设和运营，形成投资、孵化、加速、园区建设和运营一体化的协调发展模式，这是金谷产业发展的最终目标。

论文:公司2021年的战略布局方向，最有希望的地区和城市，原因是什么？

柯灵:

金代尔一直认为，中国的城市化进程将会继续。城市化的前一阶段是农村人口向城市转移，城市化的下一阶段将是城市内部和不同城市之间不同层次的人口迁移，如城镇和县城进入城市，即城市发展的分化。这是由产业发展、资源禀赋、地方政府的执政能力和效率等多种因素造成的。已经对城市发展产生了影响，未来影响会更大。

(1)会带来城市群和都市圈的发展，对布局下沉有启示和深远影响。比如长三角和珠三角已经形成了一定规模的城市群。这两个城市群的三四线城市互动、人口交流、承接产业转移的能力和机会更大，房地产开发空也将更大。

(2)核心一二线城市的行业门槛更高，溢出效应更明显。在这种趋势下，通过工业等新业务以及这些城市群的三四线城市获得土地的机会也大于一二线城市，获得大规模土地的可能性也更大。

(3)大陆会有几个大都市圈，如武汉、成渝、郑州等。，目前还只是雏形。周边城市和行业没有明显的溢出，但未来有机会形成。这些城市有沉没的机会，但要看时机和地价的合理水平。

(4)当然，差异化下的下沉市场是有风险的。比如在一些内陆和东北三四线工业基础薄弱，人口外流明显的地区，风险大于机遇。一方面人口和产业被三大都市圈吸收，另一方面也被省会吸收。

(5)但中国幅员辽阔，人口众多，交通节点重要，工业基础雄厚，人口众多，三线城市也成为重要的节点城市，具有数量和价格空的发展，既不在三大城市群，也不在内地的核心都市圈，如徐州、临沂等，可以研究和下沉。沉没过程中，一是风险与机遇并存；其次，要结合和迎合地方政府的产业发展需求；第三，充分利用下沉城市的合作资源。

不过，金地总体还是以一二线布局为主，目前已经进入71个城市，后续将是深耕和广拓结合，加密已进入城市的投资，提高市占率，不会过度下沉，为下沉而下沉。